Les phases d’un projet de construction et les documents associés (l’inscription à la réalisation)
La réussite d’un projet de construction ne repose pas exclusivement sur la qualité architecturale ou technique de l’ouvrage, mais également sur la maîtrise rigoureuse des documents administratifs, techniques et contractuels qui encadrent son développement. Ces documents structurent le projet tout au long de son cycle de vie, depuis son inscription institutionnelle jusqu’à la réalisation effective des travaux..
Dans cette perspective, le présent article propose une analyse claire et structurée des documents nécessaires à un projet de construction, en les organisant selon les principales phases de son déroulement. Cette approche vise à mettre en évidence le rôle de la gestion documentaire dans la sécurisation du processus décisionnel, la prévention des dysfonctionnements administratifs et la maîtrise des délais de réalisation.
1. Phase d’inscription du projet
La phase d’inscription constitue le point de départ officiel du projet de construction. Elle permet son intégration dans les programmes institutionnels et assure la vérification préalable de sa conformité aux exigences réglementaires, foncières et urbanistiques. À ce stade, l’idée initiale du projet est formalisée et reconnue officiellement, ce qui permet d’en définir les grandes orientations. Cette phase vise également à documenter la conception de base, à préciser les objectifs principaux et les résultats attendus, à identifier les acteurs concernés et les parties prenantes, ainsi qu’à établir un cadre général des ressources à mobiliser, incluant une estimation préliminaire du budget et un calendrier prévisionnel. Considérée comme le socle sur lequel reposent toutes les étapes ultérieures, cette phase fournit les documents initiaux indispensables au lancement des études détaillées. Elle se conclut généralement par l’émission d’un document officiel attestant de l’accord de principe pour la poursuite du projet, conditionnant ainsi le passage aux phases suivantes.
1.1 Notification officielle du programme
Document clé : Notification officielle du programme.
La notification officielle du programme matérialise la décision institutionnelle de lancer le projet. Elle informe formellement l’ensemble des parties prenantes, notamment le maître d’ouvrage, les services techniques concernés et les autorités locales, de l’inscription du projet et de son démarrage administratif. Ce document permet notamment de :
- annoncer officiellement le lancement du programme ;
- préciser la nature, la portée et les objectifs du projet ;
- identifier le maître d’ouvrage responsable de sa mise en œuvre.
1.2 Formalisation du choix du terrain
Documents utilisés :
- Acte de propriété ou attestation foncière
- Plan de situation
- Certificat d’urbanisme
- Avis de conformité réglementaire
La formalisation du choix du terrain vise à garantir l’adéquation du site retenu avec les exigences réglementaires en vigueur. Elle permet de vérifier la compatibilité du terrain avec les règles d’urbanisme, les contraintes environnementales et les conditions de sécurité, constituant ainsi une étape déterminante pour la viabilité du projet.
Exemple: PV de choix du terrain
Exemple: Arrêté d'affectation du terrain d'un projet
1.3 Autorisation officielle de démarrage du programme
Document clé : Décision ou autorisation administrative de lancement.
Cette autorisation atteste que l’ensemble des conditions administratives et réglementaires nécessaires ont été satisfaites. Elle marque la validation institutionnelle du projet et autorise officiellement le passage à la phase d’étude, au cours de laquelle le programme sera traduit en solutions architecturales et techniques concrètes.
Exemple: Décision administrative
1.4 Avis de concours pour le BET
Document clé : Décision ou autorisation administrative de lancement.
Cet avis constitue l’acte officiel par lequel le maître d’ouvrage lance la procédure de sélection du Bureau d’Études Techniques chargé de la conception et du suivi du projet. Il précise la nature de la consultation (concours ), les conditions de participation, les critères de sélection ainsi que les délais de remise des offres. La publication de cet avis garantit la transparence, l’égalité d’accès à la commande publique et le respect du cadre réglementaire en vigueur. Elle marque le début formel de la phase de consultation des BET et conditionne l’attribution du marché d’étude, étape déterminante pour la qualité technique et architecturale du projet.
1.5 Évaluation technique des offres
Document clé : Procès-verbal d’évaluation technique des offres.
L’évaluation technique des offres constitue une étape essentielle du processus de sélection du Bureau d’Études Techniques (BET). Elle est réalisée par la commission d’ouverture des plis et d’évaluation des offres, conformément aux critères définis dans le cahier des charges. Cette analyse porte notamment sur la compétence du BET, son expérience dans des projets similaires, la qualité de la méthodologie proposée, les moyens humains et matériels mobilisés ainsi que la compréhension du programme. Le procès-verbal d’évaluation technique formalise les résultats de cette analyse et permet d’identifier les offres techniquement conformes, habilitées à accéder à l’étape suivante de l’évaluation financière, garantissant ainsi une sélection fondée sur la qualité et la pertinence des propositions.
1.6 Évaluation financière des offres
Document clé : Procès-verbal d’évaluation financière des offres.
L’évaluation financière des offres intervient après la validation technique des propositions jugées conformes. Elle vise à analyser les aspects financiers des offres des Bureaux d’Études Techniques (BET), notamment le montant global proposé, la répartition des honoraires par phase, la cohérence des prix avec les prestations demandées et la conformité aux dispositions du cahier des charges financier. Cette étape est menée par la commission d’ouverture des plis et d’évaluation des offres, dans le respect des règles de transparence et d’égalité de traitement. Le procès-verbal d’évaluation financière formalise les résultats de cette analyse et permet d’identifier l’offre économiquement la plus avantageuse, servant de base à la proposition d’attribution du marché d’étude.
1.7 Attribution provisoire du concours
Document clé : Décision ou avis d’attribution provisoire.
L’attribution provisoire du concours constitue l’étape par laquelle le maître d’ouvrage désigne, à titre provisoire, le Bureau d’Études Techniques (BET) classé en première position à l’issue des évaluations technique et financière. Cette décision est fondée sur les procès-verbaux d’évaluation et respecte les critères établis dans le cahier des charges. L’attribution provisoire est généralement rendue publique afin de garantir la transparence de la procédure et d’ouvrir, le cas échéant, un délai réglementaire de recours ou de contestation. Elle ne vaut pas encore engagement contractuel définitif, mais prépare la phase d’attribution finale et de contractualisation du marché d’étude.
1.8 Attribution définitive et approbation
Document clé : Décision d’attribution définitive et acte d’approbation du marché.
L’attribution définitive et l’approbation constituent l’étape par laquelle le maître d’ouvrage confirme officiellement le choix du Bureau d’Études Techniques (BET) retenu à l’issue de la procédure de consultation, après expiration des délais réglementaires de recours liés à l’attribution provisoire. Cette décision repose sur la validation finale des résultats des évaluations technique et financière, ainsi que sur la conformité administrative du dossier du BET sélectionné. L’acte d’approbation confère au marché d’étude sa valeur juridique et engage formellement les parties, ouvrant ainsi la voie à la contractualisation et à la remise de l’Ordre de Service autorisant le démarrage effectif des études.
1.9 Signature du contrat ou du marché avec le BET
Document clé : Contrat ou marché d’étude signé.
La signature du contrat ou du marché avec le Bureau d’Études Techniques (BET) formalise l’engagement juridique entre le maître d’ouvrage et le prestataire retenu. Ce document contractuel précise l’objet de la mission, les obligations respectives des parties, les délais d’exécution, les honoraires, ainsi que les conditions techniques et administratives définies dans les Cahiers des Clauses Techniques et Administratives (CCT et CCAP). À compter de sa signature, le marché d’étude devient opposable aux parties et constitue la base légale pour le suivi, le contrôle et l’évaluation des prestations du BET, en attendant la remise de l’Ordre de Service qui autorisera le démarrage effectif des études.
2. Phase d’étude du projet
La phase d’étude constitue une étape déterminante dans le cycle de vie du projet de construction. Elle vise à traduire le programme initial en un projet architectural et technique cohérent, réalisable et conforme aux normes en vigueur. Cette phase permet de définir les solutions spatiales, constructives et fonctionnelles, tout en encadrant les responsabilités des différents intervenants..
2.1 Ordre de service de démarrage des études
- Ordre de Service (ODS)
L’Ordre de Service de démarrage des études constitue l’acte administratif par lequel le maître d’ouvrage autorise officiellement le Bureau d’Études Techniques (BET) à commencer l’exécution de sa mission. Il précise la date effective de démarrage, les délais contractuels et les références du marché d’étude signé. L’ODS marque le point de départ légal des prestations intellectuelles et engage le BET dans le respect des obligations techniques, administratives et temporelles prévues au contrat. Sans ce document, aucune étude ne peut être considérée comme officiellement lancée, ce qui en fait une étape déterminante dans la structuration et la maîtrise du projet.
2.2 Réalisation des études (sol, cadastrale, architecturale et techniques)
- rapports d’études
- plans et notes techniques
La réalisation des études constitue le cœur de la phase de conception du projet. Elle comprend l’étude de sol et géotechnique, généralement confiée à un bureau spécialisé, l’étude cadastrale et le levé topographique, ainsi que les études architecturales et techniques assurées par le Bureau d’Études Techniques (BET). Ces études ont pour objectif de traduire le programme approuvé en solutions spatiales, structurelles et techniques cohérentes, conformes aux exigences réglementaires, urbanistiques et environnementales. Elles s’appuient sur les dispositions des Cahiers des Clauses Techniques et Administratives (CCT et CCAP) et donnent lieu à la production de plans, de rapports et de notes de calcul, qui serviront de base à la demande de permis de construire et à la préparation du dossier d’exécution en vue de la phase de réalisation.
2.3 Suivi et contrôle intermédiaire
- Rapports d’avancement
- comptes rendus de réunions
- procès-verbaux intermédiaires
Le suivi et le contrôle intermédiaire constituent une étape essentielle de la phase d’étude, permettant au maître d’ouvrage de s’assurer que les prestations réalisées par le Bureau d’Études Techniques (BET) sont conformes au programme approuvé, aux cahiers des charges et aux exigences réglementaires. Ce suivi s’effectue à travers des réunions périodiques, l’examen des livrables intermédiaires et l’analyse des rapports d’avancement, afin de vérifier la cohérence des choix architecturaux et techniques, le respect des délais contractuels et la prise en compte des observations formulées. Les procès-verbaux intermédiaires formalisent les décisions prises et les ajustements demandés, garantissant ainsi une maîtrise progressive de la qualité des études avant leur validation finale.
2.4 Documents complémentaires administratifs
- Dossier de demande de permis de construire
- arrêté de permis de construire et avis administratifs
Les documents complémentaires administratifs accompagnent la phase d’étude afin d’assurer la conformité réglementaire et légale du projet avant son passage en phase de réalisation. Ils comprennent notamment l’élaboration du dossier de demande de permis de construire, constitué des pièces graphiques, des notices techniques et des documents exigés par la réglementation en vigueur. L’instruction de ce dossier par les services compétents aboutit à la délivrance de l’arrêté de permis de construire, document indispensable autorisant légalement l’exécution des travaux. Ces démarches administratives garantissent l’intégration du projet dans son contexte urbain et réglementaire et conditionnent la poursuite du processus de réalisation dans des conditions juridiquement sécurisées;
3. Phase de réalisation du projet
La phase de réalisation correspond à la mise en œuvre concrète du projet de construction sur le terrain. Elle traduit les études validées en un ouvrage bâti et mobilise un ensemble de procédures administratives, contractuelles et techniques visant à garantir la conformité des travaux, le respect des délais et la maîtrise des coûts. Cette phase requiert un suivi rigoureux et une coordination étroite entre le maître d’ouvrage, le bureau d’études et les entreprises de réalisation.
3.1 Appel d’offre de réalisation des travaux
3.2 Ouverture des plis et évaluation des offres
3.3 Avis d’attribution provisoire du marché
- Décision ou avis d’attribution provisoire.
L’avis d’attribution provisoire constitue l’étape par laquelle le maître d’ouvrage désigne, à titre provisoire, l’entreprise retenue pour la réalisation des travaux. Cette décision se base sur les résultats des évaluations techniques et financières et respecte les critères établis dans les cahiers des charges. L’attribution provisoire est rendue publique afin de garantir la transparence et permet d’ouvrir un délai réglementaire pour les éventuels recours ou contestations des autres soumissionnaires. À ce stade, l’entreprise sélectionnée n’est pas encore contractuellement engagée de manière définitive, mais elle est informée de sa position favorable et se prépare à la phase de contractualisation et de démarrage des travaux.
3.4 Visa et approbation du Cahier des Charges
- Visa officiel et approbation du Cahier des Charges
Le visa et l’approbation du Cahier des Charges constituent une étape essentielle de la phase de réalisation, garantissant la conformité financière et technique du marché avant sa signature définitive. Le Cahier des Charges Financier (CCF), qui détaille les obligations contractuelles, les prestations attendues et les conditions de paiement, est examiné et visé par les autorités compétentes pour confirmer sa régularité. Cette approbation formalise la validité juridique et administrative du marché de travaux et constitue un prérequis indispensable à l’engagement définitif de l’entreprise sélectionnée, assurant ainsi la sécurité et la transparence de la gestion financière du projet.
3.5 Approbation définitive du marché de réalisation
- Marché signé
- Décision d’approbation définitive
3.6 Ordre de Service de démarrage des travaux
- ODS pour BET
- ODS pour entreprise
L’Ordre de Service de démarrage constitue l’acte administratif autorisant officiellement l’entreprise et le BET à commencer les travaux. Il précise la date de démarrage, les délais d’exécution et les conditions générales d’intervention sur le site.
3.7 Implantation et préparation du chantier
3.8 Travaux de terrassement
- autorisations administratives
- PV de conformité
- plans d’exécution
Les travaux de terrassement constituent la première étape physique sur le chantier, visant à préparer le terrain pour la réalisation des fondations et des infrastructures. Ils comprennent le décapage, le nivellement, les fouilles et la mise en forme des plateformes. Ces travaux doivent être exécutés conformément aux plans d’exécution validés et aux autorisations administratives délivrées par les services compétents. Bien que le Contrôleur Technique de Construction (CTC) n’intervienne pas à cette étape, le BET et le maître d’ouvrage assurent un suivi attentif afin de garantir la conformité du terrassement aux exigences techniques et topographiques. Un procès-verbal de terrassement est établi pour formaliser l’achèvement et la conformité de cette étape avant le démarrage des travaux d’infrastructure.
3.9 Travaux d’infrastructure
- Rapports de contrôle
- Procès-verbaux de réception partielle
- plans d’exécution.
3.10 Travaux de superstructure
- Plans d’exécution visés
- rapports de contrôle CTC
- procès-verbaux de contrôle
Les travaux de superstructure correspondent à l’ensemble des ouvrages situés au-dessus du niveau du terrain naturel, incluant notamment les poteaux, poutres, planchers, voiles, escaliers et éléments porteurs verticaux et horizontaux. Cette phase est exécutée par l’entreprise conformément aux plans d’exécution approuvés et visés, et sous la supervision du maître d’œuvre. Le CTC intervient de manière obligatoire pour le contrôle de conformité des travaux de béton armé, en vérifiant la qualité des matériaux, le ferraillage, le coffrage, le bétonnage et le respect des normes en vigueur. Chaque étape significative donne lieu à des procès-verbaux de contrôle et à l’établissement d’attachements servant de base à l’élaboration des situations de travaux, lesquelles permettent le paiement progressif de l’entreprise. La conformité technique et structurelle de la superstructure est une condition essentielle pour autoriser le passage aux corps d’état secondaires et garantir la stabilité et la durabilité de l’ouvrage.
3.11 Suivi et contrôle final / Réception provisoire
- Procès-verbal de réception provisoire
- rapports de contrôle CTC
- attestation de conformité
Le suivi et le contrôle final constituent la dernière étape de la phase d’exécution avant la mise en service de l’ouvrage. À ce stade, le maître d’ouvrage, assisté du maître d’œuvre, procède à la vérification globale de la conformité des travaux réalisés par rapport aux plans d’exécution approuvés, au CCT et au CCAP. Le CTC intervient pour le contrôle final des ouvrages en béton armé et des travaux d’étanchéité, attestant de leur conformité aux normes techniques et réglementaires en vigueur, sans intervenir sur les travaux de terrassement. L’ensemble des travaux exécutés est consolidé à travers les attachements définitifs, qui servent de base à l’établissement de la situation finale de l’entreprise. La réception provisoire est formalisée par un procès-verbal officiel, pouvant être assorti de réserves à lever dans un délai déterminé. Elle marque le point de départ du délai de garantie, généralement d’une durée d’un an, durant lequel l’entreprise reste responsable de la correction des éventuels désordres constatés. ’attestation de conformité permet la mise en exploitation légale du bâtiment et constitue un document administratif indispensable avant la réception définitive, laquelle vient clore le marché après expiration du délai de garantie et confirmation de la stabilité et du bon fonctionnement de l’ouvrage
3.12 Réception définitive
- Procès-verbal de réception définitive
- rapport de levée des réserves
- attestation de bonne exécution
La réception définitive intervient à l’issue du délai de garantie, généralement fixé à une année après la réception provisoire, conformément aux pratiques réglementaires en Algérie. Elle permet au maître d’ouvrage, assisté du maître d’œuvre, de constater que l’ensemble des réserves formulées lors de la réception provisoire a été levé et que l’ouvrage se comporte correctement en exploitation. À ce stade, le rôle du CTC consiste à confirmer, si nécessaire, la bonne tenue des ouvrages contrôlés, notamment les éléments en béton armé et les dispositifs d’étanchéité, sans intervenir sur les travaux de terrassement. La réception définitive est formalisée par un procès-verbal officiel, qui entraîne la mainlevée des retenues de garantie et la clôture administrative et financière du marché. Elle marque la fin des obligations contractuelles de l’entreprise et la prise en charge totale et définitive de l’ouvrage par le maître d’ouvrage.
Conclusion
Au-delà de leur caractère réglementaire, les documents administratifs constituent un véritable outil de pilotage du projet de construction. Une analyse anticipée et rigoureuse de chaque document permet de prévoir les blocages administratifs avant qu’ils ne deviennent des sources de retard.
La vérification en amont des autorisations, la planification réaliste des délais d’approbation, la coordination continue entre le maître d’ouvrage, les services techniques et les bureaux d’études, ainsi que la mise à jour régulière des dossiers administratifs, permettent d’assurer la continuité du projet et d’éviter les interruptions imprévues.
En intégrant la gestion administrative dès la phase d’inscription, le chef de projet peut identifier les points critiques, anticiper les délais incompressibles et sécuriser le calendrier global. Cette approche proactive limite les risques de non-conformité, réduit les retards et contribue à une réalisation maîtrisée du projet, dans le respect des coûts, des délais et de la qualité.